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在经历了 1980 年代以来最难负担的日子之后，美国房地产市场似乎终于开始降温了。正在建造和成交的房屋数量正在下降，越来越多的买家退出交易，美国的一些地区房价终于开始降价销售。
Pantheon Macroeconomics 创始人兼首席经济学家 Ian Shepherdson 表示，房地产市场将对“高估值”进行 15% 至 20% 的向下修正。他警告称，美国房地产市场“需求下降”，正处于“崩溃”状态。
在 7 月 26 日的一份报告中，他声称美国房地产市场已不再处于卖方市场，并且“房地产市场的衰退正在迅速加深……[这] 不会是底部。”
虽然房地产市场似乎正在进入一个更加稳定的状态，但房价过山车的起伏让许多房主和准买家处于怀疑和动荡的状态。
因此，每日邮报集中采访了一些从事研究房地产市场的专家，讨论了市场上正在发生的事情以及购房或卖房的相关问题。
这些专家均来自房地产和金融领域的专家： 经纪交易商 SF Investments 的首席市场策略师 Troy Gayeski； Ben Emons，经济咨询公司 Medley Global Advisors 的全球宏观战略董事总经理； David Kotok，投资管理公司 Cumberland Advisors 的首席信息官兼创始人； Subadra Rajappa，跨国投资银行和金融服务公司法国兴业银行美国利率策略主管； 以及房地产公司 Zillow 的经济学家 Nicole Bachaud。
与 Shepherdson 观点不同的是，这些专家坚称美国仍处于卖方市场；但是，买方已不用再担心加价抢房的问题了。
现在，买家要耐心等待，因为如果你等得够久，“价格就会来找你”。也就是说，如果你有能力等待的话。
在这里，这些专家为潜在买家和卖家揭示了如何充分购买房产的重要技巧。
想卖？ 尽早而不是以后
专家们都主张尽早出售而不是推迟出售，这样您就可以在房地产市场开始走下坡的时候脱手。
SF Investments 首席市场策略师 Troy Gayeski 表示，“合理预期”是，未来 12 个月房价下跌 10% 至 20% 。
所以，理性地说，你要在这个时间点之前卖掉。
在全美范围内，房价不断创历史新高。
换个角度来看，如果普通美国人在今年 6 月份购买了一套“典型”房屋，其成本约为 304,000 美元，比一年前购买要高出 60,000 美元。
根据 Zillow 的数据，假设 30 年固定利率，该房屋的每月房贷约为 1,313 美元，比去年 6 月增加了 600 美元。
但上升之后，必然要下降。
随着美联储不断加息，房价将下跌。这只是时间和降价多少的问题。这就是我们要讨论的内容。
Medley Global Advisors 全球宏观战略董事总经理 Ben Emons 认为，至少要到明年才能看到房价出现显著的下跌。
“如果卖家变得绝望，那么房市将变成买家市场，但现在还没有到这一步......市场仍然很热，”Ben Emons 说。
了解需求开始减少
对于希望卖掉房屋的美国人，Cumberland Advisors 首席信息官兼创始人 David Kotok 建议说，“你已经晚了大约三四个月……加价抢房的日子已经结束了。”
他警告说，如果你现在挂牌上市卖房，可能不会像今年早些时候或去年那样获得尽可能多的买家报价。
这是因为美联储自 3 月以来已经四次加息，并且在不久的将来有更多再次加息的计划。
当利率上升或人们预期利率上升时，一些潜在的买家会重新考虑他们购买房屋的决定。
再加上创纪录的高房价；40年以来的高通胀；对经济衰退的担忧；和加价抢房战的疲劳，甚至更多的潜在买家预计将很快退出市场。
因此，您挂牌上市出售的时间越长，您可能获得的买家报价就越少，因为很明显需求正在迅速消散。
法国兴业银行美国利率策略主管 Subadra Rajappa 表示，“最近的数据显示房地产市场开始感受到利率上升的影响......
“越来越高的抵押贷款利率可能会阻止买家，尤其是在房价仍然相对较高的情况下。”
尽管需求下降，您的房产仍然是一座金矿
“如果你是卖家，坦率地说，你应该欣喜若狂，”Troy Gayeski 说。“即使你卖掉的房子比六周前低20%，谁在乎呢？因为可能比三年前多 60% 到 80%。
在大流行期间，卖方市场比以往任何时候都更热。创历史纪录的房贷低利率、房屋短缺以及远程的工作方式推动了房地产市场疯狂的竞争。加价抢房战爆发，超过一半的房源以高于上市挂牌的价格售出。
Gayeski 说，房价上涨早在大流行之前就开始了。由于“宽松的货币政策和财政刺激”，这个过程至少已经酝酿了 15 年。
因为，自 2008 年 12 月以来，联邦基准利率没有超过 2.5%，大约与我们现在的这个利率水平持平。
相对而言，如果考虑到 1981 年的 20% 左右的高利率，现在的 2.5% 并不算多。
低利率不应该是常态的。Gayeski 说，现在，我们正在从一个长期的低利率阶段过渡到“正常”状态。
“这是一个特殊时期的经济刺激和巨大收益的后遗症，远远超过任何人的预期。”
房屋价格取决于：位置，位置，位置
根据 David Kotok 的说法，全美房价下跌的趋势“已经开始”。但他说，无论你是买方还是卖方，房价都要“取决于地理位置”。
根据房地产经纪公司 Redfin 的说法，在大流行期间房价飙升的热门搬家城市最有可能受到房地产低迷的影响。
Redfin 预测，如果美国陷入衰退，南加州河滨郡（Riverside）的房地产市场将最有可能进一步降温。房价风险最高的第二名是爱达荷州的博伊西市（Boise），其次是佛罗里达州的Cape Coral 市；佛罗里达州的North Port；拉斯维加斯; 加利福尼亚州萨克拉门托；加州的Bakersfield；亚利桑那州的凤凰城; 佛州的坦帕；和亚利桑那州的Tucson。
Zillow 最近的一份报告显示，在加州湾区的圣何塞、旧金山、圣地亚哥以及华盛大顿州的西雅图等炙手可热的市场中目前仍存在加价抢房的竞争，这也是全美房价最昂贵的都会区的前五名中的四个。
盐湖城（24.1%）、萨克拉门托（21.7%）和凤凰城（20.4%）的降价幅度最高。
在全美范围内，6 月份房价涨幅连续第三个月放缓。Zillow 将“负担能力障碍”归因于涨幅放缓的主要原因。
6 月份，美国房屋价格年增长率为 19.8%，低于 4 月份 21% 的创纪录高位，但仍比 2019 年 6 月份的 4.6% 增长率高出四倍。
想买房？ 要有耐心，再等等
Kotok 说，对于买家来说，市场往往是嫌穷爱富。
对于那些有钱的人来说，他们用现金买房，加息是件好事，因为加息会导致房贷成本昂贵，会减少市场需求。
因此，如果您是买家并且知道房价正在上涨，您可能会考虑暂缓购买房屋，因为您知道房价会下跌。
正如 Gayeski 解释的那样，“抵押贷款利率上升了很多。负担能力已经崩溃。但是，如果这意味着未来三到五年房价将以荒谬的速度下跌或停止上涨，那对买家来说实际上是个好消息，对吧？”
如果您无法等待时间太久，请及时锁定固定利率抵押贷款
如果您无法跟上更高的房贷利率，或未来无法支付更高首付，那么以后买房就不合逻辑了。
在这些人的情况下，Ben Emons 建议现在最好锁定固定利率抵押贷款，因为目前经济“并非不健康”，这样你就不会被市场淘汰如果抵押贷款利率太高而超出您的预算。
对于 40% 靠工资过活的美国人和目前失业的近 600 万人来说，这可能是一种情况。
Zillow 的经济学家 Nicole Bachaud 表示，我们正处于“负担能力危机”中。她的数据显示，美国人需要花费月收入的 30% 才能支付房贷。
首次购房者：前方的艰难道路
Kotok 警告说，负担能力的挑战将对首次购房者造成特别严重的打击。
他指出，与老一代相比，现在的首次购房者通常更年轻，积累的财富更少。
这将影响他们以后支付更高首付和还贷的能力——如果他们能获得抵押贷款的话。贷款要求收入资格在提高，这意味着越来越多的人将无法获得贷款。
Bachaud 说，负担能力方面的挑战将“扩大现有房主和想要成为房主的人之间的差距”。
您仍然可以从购房中获得最大收益
当谈到卖房者与购房者时，专家们一致认为，目前没有人特别“赢得”市场。
Ben Emons 认为现在每个人都处于“不稳定的境地”，无论你是富人还是穷人。但当然，富有总是有帮助的。
Gayeski 说，你知道系统是如何运转的。富人总是倾向于做得更好，这只是生活中的一个事实......但实际上现在特别严重。
无论利率如何，在决定何时购买或出售房屋时，Bachaud 说，“时机并不是最终决定因素”，尤其是对于刚需买家来说，因为你的家庭需求正在发生变化。
“买房的理由有很多，与市场、时机无关。不要仅仅因为您看到很多头条新闻并听到很多抵押贷款利率的消息，就决定买或不买。”
所以，看起来真正的赢家是那些有能力等待的人，因为他们现在不需要房子。
“买家在今天的市场上比卖家拥有更多的权力。但是，这适用于有能力进入市场的买家。所以我认为这是一个很大的问题所在，你知道，有能力留在市场上的买家肯定是，比其他任何人都更富有。”
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