2024年「降息计划」关键日期出炉！加拿大「禁止海外买家」房价不跌反涨！他上台后更买不起房

在过去的20个月里，加拿大央行已经10次加息，以控制通货膨胀。2024年会不会看到  央行开始降息呢？
根据Toronto Star一篇文章，金融市场已经预测，在明年4月或6月至少会有一次降息，并预测到2024年底，利率将比现在  低一个完整的百分点以上。

在12月初，央行将其关键的政策贷款利率保持在5%后，央行行长Tiff Macklem曾表示“现在不是降息的时候”，并补充说央行仍然需要看到通货膨胀稳定向央行的2%目标迈进的证据，然后才考虑降息。
在12月下旬，Macklem在一次采访中最终承认央行可能会在2024年某个时候考虑降息。

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“如果你看我们的预测，降息会出现在明年某一个时间，但我不会把它写在日历上，”Macklem表示。
作为通货膨胀的基础衡量标准，11月的消费者价格指数（CPI）比一年前高出3.1%。
尽管这比央行的2%目标高，但仍远低于2022年6月通货膨胀高峰时的8.1%，BMO首席经济学家Doug Porter说道。

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“这样迅速而大幅的通货膨胀下降是比较罕见的，通常只在经济衰退后才会出现，”Porter在11月加拿大统计局公布通货膨胀数据后在一份研究报告中写道。
加上对经济增长缓慢或有所收缩的预测，Porte’预计央行将在6月前降息。加拿大经济在第三季度以年率1.1%的速度收缩。
“基础通货膨胀趋势下降，经济不景气，央行预计将在年中左右开始削减利率，”Porter写道。
BMO测称，到2024年底，政策利率将降为4%。政策利率交换交易显示，到4月有50%的几率降息，Porter称到6月几乎是“板上钉钉”的。
2022年3月开始，央行开始了一连串的加息行为，旨在将通货膨胀率降至2%。
在此之前，央行行的政策利率为0.25%。现在，它已经达到了5%，是22年来最高的水平。
理论上，通过加息，消费者和企业将会减少支出，从而推动价格下降，减缓经济增长。根据标准经济理论，反之亦然：降息将使得消费者和企业更有可能花钱，从而加快经济增长。
在3月和4月的会议上保持利率不变后，央行在6月和7月分别加息了25个基点。此后，利率一直维持在5%。
12月，央行连续第三次做出维持政策利率不变的决定。

市场一直在预测2024年将会出现降息，但Macklem和央行的官方声明一直在拒绝承认降息可能性。
Porter表示，这其中有很多原因：在央行宣布其加息“有条件暂停”后，房地产价格将会飙升，因为市场普遍认为暂停意味着降息即将到来。
Porter在一封电子邮件中说，“我怀疑他们对房地产市场非常担忧，特别是当人口增长增加了一些购买力时。”
央行在宣布12月的决定后所发布的讨论摘要中也赞同了Porter的评估。
摘要中表示，“如果利率过早放松，房地产市场可能会反弹，进一步推动住房价格上涨。”
虽然央行行的下次利率公告将于1月24日发布，但大多数观察人士预计它会等到今年年中或者最早要到春季才会开始降息。
在一份报告中，CIBC首席经济学家Avery Shenfeld表示，央行希望至少要等到4月10日，也就是下一次货币政策报告发布之时，再考虑降息。虽然央行在12月的公告中表示进一步加息是可能的，但这很可能只是一种威胁，Shenfeld说。
“其他信号表明，央行并没有认真考虑进一步加息的可能性，只是希望在伴随着新的经济预测货币政策报告的发布会议上公布有关未来的重要信号。”

加拿大禁止海外买家房价不跌反涨
去年的时候，加拿大联邦政府通过了《禁止非加拿大人购买住宅物业法案》，对外国买家实施了禁令。

据悉这项为期两年的禁令于今年1月1日生效，禁止非公民、非永久居民和外国控股公司购买加拿大房产作为投资。

那么时隔一年，禁令真的起到作用了吗？
听上去这项禁令好像很大程度上造福了加拿大本地居民，但是事实上，大家仍然买不起房。
温哥华这对夫妇Kris Wallace和Andy Ali说，他们一直在寻找一套更大的公寓，以便给家人提供更大的空间。
因为这个城市的房地产和租金成本如此之高，以至于他们26岁的女儿仍然和夫妇俩住在一起，生活非常的不便。

Kris表示：“事实上，禁令并没有给我的家庭带来太多好处，我们周围到处都是这些非常豪华的建筑，但它们的价格高得离谱。”Kris说，她在几天前参加了一套价值110万加元的共管公寓的开放日活动，感受就是：外国买家税并不会产生丝毫影响。

根据多伦多地区房地产委员会(TRREB)和加拿大房地产协会(CREA)的数据，今年多伦多市场有所疲软，但平均房价仍为110万加元，9月份温哥华房屋的典型价格为120万加元。
CREA的数据显示，尽管加拿大10月份房屋销售下降，但当月平均销售价格较2022年同期上涨1.8%。根据大温哥华房地产委员会(REBGV)的数据，温哥华的房价上涨了5.8%，独立式住宅的基准价格上涨至2,001,400加元。

不少批评人士表示，旨在让加拿大人负担得起住房的外国买家禁令有很多豁免，更多的其实是一种政治手段。

因为在禁令实施几个月后，政府又增加了更多的豁免，其中包括学生、首次购房者和50万加元以下的房产。
“很明显，加拿大有太多人仍然买不起房，加拿大应该向世界其他地方学习，寻找促进住房所有权的策略。”

温哥华Team 3000 Realty公司的Tim Sabitov说：“外国买家禁令有很多豁免，实际上根本没有任何影响。”
BC省房地产协会(B.C. Real Estate Association)首席经济学家Brendon Ogmundson也表示，禁令的任何影响都是短暂的。
“禁止外国买家更多的是政治因素，而不是经济政策或住房政策。”

对于这些质疑的声音，住房部长Sean Fraser的发言人表示，联邦政府已与全国各地的城市合作，帮助“在未来十年建造超过25万套新房”。本月早些时候，政府还宣布与温哥华达成一项1.15亿加元的协议，在未来几年内快速建造4万套住房。加拿大抵押贷款和住房公司(CMHC)在一封电子邮件中表示，加拿大住房统计计划(Canadian Housing Statistics Program)的2023年数据尚未可用，无法确定禁令的全面影响。

CMHC表示，渥太华正在“努力确保每个加拿大人……都有一个负担得起的家”，包括免除新建租赁单位的商品及服务税、200亿加元的公寓融资和其他举措。
当然了，在住房政策这方面，也是有一些成功的先例的。

早在2016年，BC省就引入了投机和空置或空置房屋税，安大略省紧随其后。
据悉这些税适用于高需求地区，以阻止人们购买房产作为投资。

温哥华市表示，CMHC的数据显示，在2017年至2021年期间，投机税有助于冷却市场，并将空置房产转化为长期租赁。BC省住房部长Ravi Kahlon表示，基于这一成功，BC省已将投机税计划扩大到59个城市，联邦政府正在采取许多省级政策，鼓励以公交为导向和多单元开发。UBC尚德商学院副教授Thomas Davidoff和博士生Keling Zheng研究了外国买家税在BC省和多伦多的影响，发现它们导致了房价最初的下跌，但很快就趋于平稳。

Thomas表示，在禁止外国买家购房后，高端住宅价格最初确实大幅下跌，但真正的驱动因素是利率飙升，引发了经济放缓。
“在征收外国买家税后，最实惠的房产实际上由于各种原因涨价了。

我不确定只关注外国买家是否有助于让房价更便宜，但我觉得重点应该放在房产的使用方式上，而不是谁拥有它。”