“请神容易送神难”加州驱逐房客成本惊人 房东被迫离开租赁市场……

 2024-1-12 23:33:50 回帖奖励 |阅读模式
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疫情期间,加州保护租客不缴房租、“禁止驱逐租客令”等政策,令许多房东遭受沉重打击。

如今“禁逐令”虽已取消,但一些房东需要花费数万美元驱逐租客,这逼迫一些房东选择出售房产、离开加州的租赁市场。

阿拉米达县(Alameda County)一位房东估计,仅阿拉米达县未付的拖欠租金就高达约10亿美元。该房东带领社区终结了奥克兰、圣利安珠县([color=var(--weui-LINK)][url=]San Leandro[/url])和阿拉米达县的“禁止驱逐租客令”(Eviction Moratorium),这项“禁逐令”从2020年3月一直实行到2023年夏季。

根据阿拉米达县高等法院提供的记录,2019年该县平均每月有310起驱逐案件,疫情期间降至55起左右。自去年10月“禁逐令”结束以来,该县每月平均有580起驱逐案件。

拥有20处出租房产的克里斯·摩尔([color=var(--weui-LINK)][url=]Chris Moore[/url])是东湾出租房屋协会(East Bay Rental Housing Association,简称EBRHA)成员,该协会代表阿拉米达县和康特拉科斯塔县(Contra Costa County)约1,600名出租房业主。

摩尔说,即使房东是占理的一方,但驱逐成本实在太高,令房东难以捍卫自己的权益。在湾区,租客可以获得免费的法律建议和律师代理,但房东却要为此花费成千上万美元的律师费。

“我可以驳倒所有的人(为不给钱狡辩的租客)”,他说,“但我必须……支付每小时五六百美元的律师费。现在驱逐租客要花3、4万美元,所以说实话,我已经不想这样做了。”

挣扎中的中小型房东

租客拖欠房租,加上各级政府为房东提供的救济资金微乎其微,或许不会使房产管理公司或拥有许多成栋单元的房东陷入困境;但对于那些只有一处或几处房产的房东而言,就可能是毁灭性的打击。

疫情期间,许多房东需要想尽办法负担每月的房贷,这种经济压力导致很多房东寸步难行。

卡罗琳·塞拉斯-山姆斯(Carolyn Silas-Sams)说,自2020年以来,她在奥克兰拥有的一套复式公寓一直没有收到租金,最终她不得不耗尽自己的退休账户存款,并向家人和人寿保险借钱,才能支付每月4,400美元的房贷,除此之外,她还要一直支付水费和垃圾费。

“我实话说……无论是什么程度的教育都不能让人的大脑接受这种事情,这完全不合理。”她说。

她表示,奥克兰市提供了一些租金减免计划,优先考虑年收入低于3万美元的租户。该市为租户提供了2,800万美元的租金减免,还从州政府获得1,040万美元的减免,但由于需求过剩,很快就将钱都分出去,导致许多房东被迫承担租金未付的损失。

整个湾区的许多房地产专业人士都有着相同的看法:“禁逐令”是一个打击,并非所有人都做好了准备。

长期居住在奥克兰的房地产服务公司老板乔纳森·弗莱明(Jonathan Fleming),近日在接受英文采访时指出,如果租客不支付租金,房东就没钱支付所有的账单。房东需要在这种情况下努力存活,不是几周、几个月,而是长达数年。

房东花六位数夺回所有权

有时,在解决驱逐纠纷期间,房东与租客达成一次性和解的花费,可能低于律师费。奥克兰一位不愿透露姓名的房东告诉记者,他与一位一年多不全额支付租金的租客之间的和解方式为:支付3万美元让他搬走。

“经过两年的纠缠,我们终于签了协议。”这位房东说,租客最终拿了钱离开了,但房子却被搞得“很脏”,还留下了一些家具。

这位房东透露了一些细节:自己于2022年购买了复式楼中的一个单元,租给一位中年男子。但由于奥克兰[color=var(--weui-LINK)][url=]COVID[/url]期间的“禁逐令”,租客拒绝支付全额租金且赖着不搬走。房东只能走法律程序,要求租客在7月奥克兰“禁逐令”结束后偿还所拖欠的租金和水电费。


双方协商了一段时间,房东为此支付了7.5万美元律师费,但租客始终不肯还钱,甚至狮子大开口,要求房东付20万美元才肯搬走。

由于案件一直处于胶着状态,房东最终听取了律师的建议:放弃追回欠款、一次性支付租客3万美元,让他搬走。

“这名租客花了我7.5万美元的律师费。因此,我一共花了10.5万美元才重新获得了我房产的所有权。”经过此事,这名15年前从法国移居美国的房东说,他对美国的印象从此改变了,因为他看到了一些人是如何滥用政策来逃避责任、不劳而获的。

他也建议他人不要在奥克兰出租房产,“我仍然热爱这个国家,但在奥克兰和整个加州做房东,不值得”。

洛杉矶是下一个重灾区?

总部位于奥克兰的研究机构Policy Link和南加州大学公平研究所(University of Southern California Equity Research Institute)最近的一项分析指出,在洛杉矶,房东目前被拖欠的租金约为8.98亿美元。

最近,洛杉矶市政府正在考虑延续疫情期间的一项计划:为面临被驱逐的租客提供免费法律咨询,这与奥克兰的情况相似。

但对于洛杉矶一些小房东来说,市政府为租客新增的所谓保护措施可能会产生意想不到的后果。

大洛杉矶公寓协会(Apartment Association of Greater Los Angeles)首席执行官兼执行董事丹尼尔·尤克尔森(Daniel Yukelson)告诉记者:“人们在选择租户时非常谨慎,从现在开始,只有信用极佳的人才能住进公寓。这会导致更多的人找不到住房。”

洛杉矶市政府正在推动的这项计划名为“法律顾问权”,计划到2029年可以调用200名律师为1万名租客做法律顾问,每年耗资7,000万美元。这项计划的资金将来自洛杉矶的“[color=var(--weui-LINK)][url=]豪宅税[/url]”法案(Measure ULA)——选民在2022年投票同意对售价超过500万美元的房屋征收豪宅销售税。

尤克尔森认为,根据最近的驱逐申请,很多租客通常拖欠2,000到3,000美元的房租,因此与其用“Measure ULA”的资金为租客提供律师服务,不如直接用这些资金支付租客的未付房租,这样成本更低,效果也一样,毕竟聘请律师的费用极其昂贵。

根据市审计局的记录,洛杉矶约有7.1万起驱逐申请,其中大部分是由于租客未支付房租。但尤克尔森表示,大多数申请只是意在警告,很少有导致租客被驱逐的。

他在最近的一次采访中说,洛杉矶和湾区的情况一样,驱逐租客的费用可能高达数万美元,而且需要好几个月的时间。因此,驱逐总是不得已的方法,“根据驱逐的争议程度,聘请私人律师会让情况变得更糟,律师费也会更高”。

而在驱逐的过程中,房东仍然收不到房租,还要支付高昂的律师费。




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